Rapport de la CRC sur la gestion de la SEMADER : une situation financière toujours compliquée

Fortement endettée à hauteur de 450 millions d’euros, la Semader fait toujours face à une situation financière extrêmement compliquée, comme le soulignent les magistrats de la Chambre régionale des comptes (CRC) dans leur rapport sur sa gestion.
 

L’organisme semi-public contrôlé majoritairement par la Civis et le TCO, qui détiennent respectivement 56% et 11,7% du capital, a pourtant bénéficié de 14 millions euros d’aide ainsi que d’une augmentation de capital de 6 millions d’euros, selon le protocole de redressement validé avec la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS), en avril 2014, pour la période 2012-2017.

20 millions d'euros de revenus locatifs par an mais...

Mais à la fin de l’année 2018, le bailleur social n’avait plus de capacité d’autofinancement. La gestion locative de son parc immobilier lui a permis de dégager une marge brute moyenne annuelle de 20 millions d’euros au cours des trois dernières années. Mais comme la CRC le souligne, cela n’est pas suffisant pour rembourser ses emprunts et faire face aux lourds investissements nécessaires à la rénovation de son parc.

Les magistrats financiers pointent du doigt également l’activité liée à la promotion immobilière qui est "structurellement déficitaire". Près de 34 des 39 opérations que compte son portefeuille sont achevées, certaines depuis plusieurs années, mais ne sont pas clôturées sur le plan juridique et financier, ce qui fait peser sur le bailleur social "un risque de trésorerie de plus de 11,5 millions d’euros".

Les actionnaires publics ont "délaissé" la Semader

La chambre régionale des comptes parle d’une crise de gouvernance avec, au fil des années, les élus des collectivités majoritaires se sont progressivement désengagés, en désertant les assemblées générales et les conseils d’administration.

"Les actionnaires publics semblent avoir délaissé cet outil : leur participation au fonctionnement des instances de gouvernance apparait en retrait, aucune nouvelle opération ne lui a été confié depuis 2001", relèvent les magistrats de la CRC. "Au contraire, ils ont participé à la création d’autres outils concurrents sur le territoire comme la SPL Maraina ou la SPL Grand Sud".

De l'espoir avec l'entrée de la CDC-Habitat dans le capital

La Chambre régionale insiste sur le fait que "l’activité de la Semader apparait avoir été insuffisamment contrôlée par ses actionnaires publics". Une situation d’autant plus problématique que dans le même temps, la concurrence s’est renforcée dans le secteur du logement social. "Outre la SIDR et la SHLMR, quatre autres SEM multi-activités opèrent avec un parc oscillant entre 3 200 et 4 300 unités : la SODIAC, la SODEGIS, la SEMAC et la SEDRE".

C’est donc dans ce contexte difficile que la CIVIS, actionnaire principal, s’est rapproché de la CDC-Habitant qui a ensuite fait son entrée dans la société à la fin 2019, en tant que nouvel actionnaire.

"Les premiers fonds apportés par ce nouveau partenaire, d’un montant de près de 19 millions d’euros, vont assainir la situation financière de la Semader et lui permettre de nouvelles orientations", indique la Chambre régionale qui préconise que la Semader reste concentrée sur le logement social et non plus sur les activités de promotion immobilière.