Hamouro, la RHI nouvelle génération

Le sud de Mayotte, c‘est 4 communes :

• Bandrélé,
• Bouéni,
• Chirongui
• et Kani-Kéli.

25 villages, un peu plus de 30 000 habitants, 80 kilomètres de littoral et 99 kilomètres carré de superficie, soit un peu moins d’un tiers du département de Mayotte.

«Le sud, c’est une richesse environnementale et paysagère à travers nos ilots, notre emblématique mont Choungui etc… c’est aussi une biodiversité endémique qu’on ne retrouve qu’au sud. On a le foetidia entre autre mais également quatre espèces qui sont en cours de découverte sur le mont Choungui »

C’est ainsi que débute la présentation de Zakia Siaka, la directrice aménagement, urbanisme et habitat de la Communauté de Communes du Sud. Les charmes du Sud de l'île sont nombreux. A cette longue liste, on peut y ajouter le suivant: le sud offre de meilleures conditions d’habitat que la moyenne mahoraise.

Et pourtant le village d’Hamouro, en est le parfait contre-exemple. En effet, l'un de ses quartiers, celui de Mtsangani,  est le plus grand bidonville de Bandrélé. Ce quartier informel constitue l’un des plus importants bidonvilles du sud de Mayotte. Avec environ 71% d’habitations précaires, Hamouro est également le village présentant le taux le plus élevé de logements de fortune de l’île.

Le quartier Mtsangani est dans une situation comme on en voit rarement dans les autres bidonvilles à Mayotte

Sylvia Frey ; directrice HARAPPA, Atelier d’architecture et d’études urbaines

Une situation rendue plus difficile encore avec l’affaissement du territoire dû à l’émergence du volcan au large de Mayotte. Combiné aux épisodes de hautes marées, les cases faites de bric et de broc et de surcroît, situées sur le bord de la plage sont régulièrement inondées. Le quartier Mtsangani soumis aux aléas fortes submersions marines est confronté à de vrais problèmes sanitaires du fait de ces inondations récurrentes.

Une RHI, c’est une opération de Résorption de l'Habitat Insalubre irrémédiable ou dangereux. L’objectif de la commune de Bandrélé est d’éradiquer l’habitat cumulant les facteurs d’indignité, d’insalubrité, de vulnérabilité et de précarité dans le cadre du Plan Communal RHI.

Mais la commune se donne un impératif supplémentaire: assurer le relogement des occupants des bidonvilles. Le but: éviter la «rebidonvilisation» d’autres secteurs. «Parce que ça ne sert à rien de déplacer une population qui va aller sur une autre zone aussi dangereuse. L’idée c‘est d’affecter les sols libérées à d’autres usages que l’habitat pour éviter toute nouvelle installation en zone exposé aux aléas submersions marines» précise Roukia Ali Bacar, chargée d’études RHI commune de Bandrélé.

« La RHI Mtsangani, c’est une vrai RHI, affirme Sylvia Frey, directrice HARAPPA, Atelier d’architecture et d’études urbaines. Il y en a peu ou pas beaucoup à Mayotte. On a été pas mal confronté sur d’autres quartiers à des décasages et des démolitions sans en amont avoir fait la procédure de RHI et de solutions de relogement des familles. Et on se retrouve dans une situation catastrophique pour les familles» déplore la directrice d’HARAPPA.

Aujourd’hui, on a un objectif très ambitieux. On ne va pas éradiquer les 2000 logements insalubres sur les 6 ans mais en tous les cas, c’est l’objectif vers lequel on doit tendre

Zakia Siaka, la directrice aménagement, urbanisme et habitat de la Communauté de Communes du Sud.

Le village d’Hamouro est constitué d’environ 64 % de population étrangère. Le quartier Mtsangani lui, est en parti occupé par des ménages non éligible au logement social du fait de l’absence de contrat de travail, ou de titre de séjour. Selon les enquêtes sociales faites en 2020, la RHI Hamouro occasionne un besoin de relogement pour au moins 85 ménages.

«Nous allons proposer la réalisation de plusieurs petits immeubles collectifs pour le relogement des familles qui n’ont pas accès à la propriété. Ces familles plus récentes ont moins d’enfants et peuvent vivre dans des appartements » énonce Roukia Ali Bacar; chargée d’études RHI commune de Bandrélé.

«Il y a combien de personne dans un ménage en moyenne ? demande Emmanuelle Cosse, présidente de l'Union sociale pour l'habitat (USH). Je ne sais pas si on peut parler de moyenne parce ici, un ménage, ça peut être une femme avec deux, trois, quatre enfants etc... la renseigne Roukia Ali Bacar. On a de très grands ménages sur le village en question puisque on a une dizaine de personnes par foyers, complète Sylvia Frey.

Puis on a de tout petits manages, ce sont des couples qui viennent d’arriver. En moyenne on est à 5 personnes» précise la directrice HARAPPA, Atelier d’architecture et d’études urbaines.  

Sur le plan, le projet global est délimité par les pointillés rouges. Sur cette zone figure la proposition de relogement des 85 familles mais également une trentaine de logements supplémentaires. «Sur la partie haute de la parcelle, il y aura un travail paysager qui n’est pas prévu sur l’opération de RHI mais qui est là comme une préconisation pour aménager cette zone en jardin vivrier avec un travail spécifique sur la pente pour retenir l’eau et les écoulements» détaille Sylvia Frey, directrice HARAPPA, Atelier d’architecture et d’études urbaines

Les problématiques de l’habitat

Le sud à de meilleures conditions d’habitat que la moyenne mahoraise. Pour autant, le sud rencontre tout de même des problèmes. Des problèmes qui freinent les politiques publiques.

1. Le foncier: c’est "le nerf de la guerre" avec toutes les volontés politiques de mettre en place des politiques publiques. Le foncier s’il n’est pas maitrisé, ne permet pas l’émergence de projets. 1 résidence sur 3 occupée par des personnes qui se considèrent comme propriétaire du bâti mais qui n’ont pas la propriété foncière. L’habitat existant est de manière générale un habitat de mauvaise qualité. Ceci s’explique notamment par le fait que les auto-constructions sont réalisées avec des matériaux peu qualitatifs ou de mains d’œuvre pas spécialisées.                                                                                                                                                                       
2.  Une offre segmentée: entre l’habitat spontané et l’habitat en dur, il est ici fait référence à l’habitat précaire. Même si l’habitat précaire est moins prégnant dans le sud, il y a quand même des poches d’habitats de fortune qui sont problématiques parce que la majorité de ces constructions sont localisées en risque naturel fort. Donc, ça redouble les problématiques sur le territoire.              
3. Un parc locatif très peu développé: les locations si on en trouve sont généralement non déclarée. Le développement de l’offre en logement par les différents opérateurs est assez lent malgré la présence de la SIM. La Société Immobilière n’est pas en mesure, elle seule, de répondre à l’ensemble des problématiques du territoire. Pour rappel, la Communauté de Commune du Sud, a estimé dans le cadre de son travail sur le PLH; le Programme Local de l’Habitat, un besoin de 5 000 constructions de logements sur les 30 prochaines années. Soit en moyenne, 400 logements par an.

Les problématiques du territoire

Aujourd’hui, en termes d’enjeux, l’objectif est de construire des logements afin de répondre aux besoins. Et ce, d’autant plus que la population estimée d’ici 2050 pourrait doublée. Ce seront alors, 60 000 habitants qu’il faudra loger.  

L’une des problématiques est l’adaptation au territoire, un territoire marqué par des contraintes. Cela passe par l’accompagnement de la transition urbaine. Mayotte est confrontée à l’évolution de sa population. La démographie croit rapidement et les besoins grandissent proportionnellement.

«Il faut pouvoir accompagner cette transition urbaine sans pour autant dénaturer le territoire ou mettre à mal nos coutumes et nos traditions» Zakia Siaka.

Pour répondre à la problématique du territoire, il faut adapter l’offre en équipement. L’ensemble des villages du territoire n’ont pas forcément tous les équipements nécessaires à leur fonctionnement. Donc, il faut répondre aux objectifs en termes d’offre d’équipement public, de l’existant mais aussi des nouvelles constructions qui seront mise en place demain.

Et c’est soutenir l’activité économique, activité tourné vers le tourisme pour les communes du sud. «L’activité économique c’est très important pour le territoire. C’est aussi notre manière de participer à l’équilibre du territoire à l’échelle départementale. Créer des emplois au sud, ça permettra à notre population de ne pas être soumise aux mouvements pendulaires du grand Mamoudzou.» Justifie Zakia Siaka, directrice aménagement, urbanisme et habitat de la Communauté de Communes du Sud.        

Le sud en chiffres

Le sud, c’est 10 060 logements au recensement de 2017 dont 50% ont été construit avant 2002. 18% des logements sont considérés comme vacant. Cette vacance se définit par des logements dont la construction n’a jamais été finie, on en compte 1782.

24% des logements sont des habitats traditionnels, spontanés, de fortune.

40% des logements ne sont pas raccordés au réseau d’eau et n’ont pas de sanitaires. 20% n’ont pas accès à l’eau courante.

8% n’ont pas accès à l’électricité.

Environ 1500 logements de fortune sont soumis à des aléas naturels.

«Aujourd’hui, il faut avoir différents types de logements. On ne peut plus construire qu’un seul type de produits. Il faut ouvrir l’offre pour les jeunes actifs, les personnes âgées, les jeunes ménages etc… de manière à réponde à l’ensemble de la problématique de logement » Zakia Siaka, directrice aménagement, urbanisme et habitat de la Communauté de Communes du Sud.

Les premières grandes orientations

Elles ont été travaillées dans le cadre du PLH, le programme local de l’habitat et sont en cours de consolidation. Le projet a été soumis aux élus et aux partenaires pour compléter les réflexions. Au regard de toutes les problématiques, 4 points ont été mis en exergue.

• 1- La prise en compte des risques naturels
• 2- La résorption de l’habitat indigne

Ce sont des priorités puisque 1 logement sur 4 est une construction fragile. Il y a donc nécessité d’agir. Il y a une urgence de transformer les plans communaux de lutte contre l’habitat indigne des communes en PILHI, les Plans intercommunaux de lutte contre l'habitat (spécificité outre-mer issus de la loi Letchimy). La concrétisation de ces documents pour les quatre communes pourrait en faire un document stratégique. La résorption de l’habitat indigne implique d’intensifier les contrôles mais aussi à porter des solutions de relogement sur le territoire.

Si on applique la police du maire mais que les politiques publiques n’ont pas les offres pour répondre à la problématiques, c’est le serpent qui se mord la queue

Zakia Siaka, directrice aménagement, urbanisme et habitat de la Communauté de Communes du Sud.

• 3- L’amélioration de l’offre existante

Induite par la production de logements et la diversification de l’offre. Une solution, identifier le logement vacant et faire en sorte que ces logements soient des opportunités à la remobilisation du produit. Mais également la rénovation des logements anciens en travaillant sur l’amélioration du bâti existant. C’est aussi disposer d’une offre adapté aux évolutions des habitants. Afin que chacun puisse à certain moment de sa vie disposer d’un logement adapté à sa situation.

La problématique de la production de logement et la diversification de l’offre, l’idée est de sécuriser la production des logements par l’accompagnement des opérateurs présents sur le territoire. La production de logements est faible, 15 financés en 2019 alors que le besoin est de 400 par an.

• 4- La montée en puissance de la collectivité

La collectivité est une jeune collectivité. Il faut qu’elle se structure pour créer les services afin d’accompagner au mieux la population.

Aujourd’hui, l’une des priorités c’est de remettre au cœur de ce dispositif la lettre H

Zakia Siaka, directrice aménagement, urbanisme et habitat de la Communauté de Communes du Sud.

La problématique de l’habitat de fortune, un enjeu majeur du territoire. Alors aujourd’hui, la Communauté de Commune du Sud veut changer de modèle. «Jusqu’à présent dans les RHI, le volet habitat est complétement oublié, déplore Zakia Siaka. On était sur des urgences de viabilisation de réseaux et on oubliait le besoin en terme de logements.»

Le budget de l’opération, se monte à environ 2.5 millions d’euros. Et cela, uniquement pour la partie VRD, Voirie et Réseau Divers. Les travaux nécessaires pour aménager ou construire un bâtiment, et le raccorder aux différents réseaux existants.