INFOGRAPHIES. La chambre des comptes pointe des fragilités de la Sic, même avant la crise en Nouvelle-Calédonie

Avec les émeutes de mai et la crise qui en découle, la Sic est en difficulté. Mais les problèmes ne datent pas de cette année selon un rapport publié par la Chambre territoriale des comptes (CTC) de Nouvelle-Calédonie, en début de semaine, et dont l'enquête remonte à 2023.
La CTC pointe, entre autres, un nombre important logements vacants déjà à l’époque, beaucoup d’impayés, un parc vieillissant et une situation financière fragile.

Trop de logements vacants

C’est l’un des principaux enseignements du rapport, le parc de logement de la Sic connaît un fort taux de vacances. Déjà avant les émeutes de mai, la société immobilière comptait 14.03% de ses logements sans locataires au 31 juillet 2023. Soit pour des raisons commerciales, soit pour des raisons techniques.
Un taux bien plus important que dans l’hexagone, où le chiffre atteignait les 2.9% en 2021. 

Un parc qui vieillit

En moyenne, l’âge d’un logement de la Sic est de 21 ans. Mais dans les grandes lignes, deux types de logements coexistent. D'un côté, le patrimoine construit après 1990 et constitué essentiellement de petits immeubles collectifs et d’habitat individuel dense. De l’autre, les logements bien anciens, qui datent d’avant les années 1980 et constitués presque totalement de barres et de tours. Ils sont situés dans des quartiers moins favorisés à l’image des tours de Magenta, de Saint-Quentin ou des logements sociaux de Pierre-Lenquette et de Rivière Salée. Depuis 2012, environs 400 logements sont réhabilités par an. Soit 0.4% des habitations. Sont surtout concernés les logements les plus anciens, construits avant les années 1980.

Une situation financière fragile

L’une des fragilités de la Sic pour la chambre territoriale des comptes, c’est que son chiffre d’affaires provient en quasi-totalité de ses produits locatifs (97.5%). Elle ne compte également presque plus de subvention de la part du gouvernement ou des provinces, relève la CTC.

A cela s’ajoute un taux d’impayés qui était déjà élevé avant la crise née des émeutes de mai dernier.

Malgré tout, selon le rapport de la CTC, la trésorerie nette de la Sic en fin d’année 2023 correspondait à 8,3 mois de dépenses. Un chiffre supérieur à des organismes comparables de l’hexagone.

La Sic, poids lourd du logement social

Malgré les éléments pointés du doigt par la Chambre des comptes, la Sic reste l’acteur incontournable de l’immobilier. Avec 109 000 logements répartis sur tout le territoire en 2019, la part du locatif social représente 15%. A titre de comparaison, c’est bien plus que la Polynésie française (4%).
Dans le détail, 68% des logements sociaux du pays étaient gérés par la Sic, plus que le FSH (19%) et la SemAgglo (13%). En tout, la Sic comptait 11 331 logements en 2022.

Et maintenant ?

Sans surprise, la crise rend la situation de la Sic plus délicate. Le taux de vacances dépasse désormais les 14% selon le bailleur qui perd 80 locataires par mois selon ses estimations. Quant aux impayés, ils s'élèvent désormais à 2.4 milliards de francs. C'est presque 300 millions de plus en moins d'un an.

Pourtant, le rapport reconnaît une amélioration récente. "On avait des objectifs stratégiques, adoptés en conseil d’administration, qui montraient des signes encourageant en début d’année", confirme Petelo Sao, président de la Sic. 

Les violences du 13 mai ont mis un coup d’arrêt à tout ce qui avait été mis en place.

Petelo Sao, président de la Sic

Parmi les leviers choisis par le bailleur, la proximité. Avec notamment une "réorganisation des agences de proximité de façon à être au plus près des besoins de nos locataires" selon Petelo Sao. Des politiques plus spécifiques auprès des personnes âgées ou les étudiants avaient également été adoptées. "Mais tout cela a été coupé avec la crise qu’on connaît depuis le 13 mai", regrette le président de la Sic.

Le bailleur espère désormais une aide des pouvoirs publics et attend beaucoup des rencontres organisées à Paris avec les élus calédoniens et du plan de sauvegarde qui doit être dévoilé par le gouvernement courant du mois d'octobre.

Les mesures prévues pour limiter l'impact de la crise exposées par Petelo Sao, président de la Sic, au micro de Stéphanie Chenais et Gaël Detcheverry :