La CNL dénonce des charges locatives trop élevées pour des services inexistants, ou mal évaluées

C'est au sein de la résidence Jacques Duclos à la Rivière des Galets, sur la commune du Port, que la Confédération nationale du logement (CNL) de La Réunion a décidé d'interpeller les bailleurs sociaux sur le montant des charges locatives. 

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Dernièrement, les locataires ont fait remonter des augmentations de charges locatives : régularisations exorbitantes, ou même paiement pour des services inexistants ont été constatés par la CNL. 

Des charges pour l'entretien d'un jardin qui n'existe pas

Dans cette résidence du Port gérée par la SEMADER, les locataires pointent du doigt, pour exemple, ce terrain vague au pied de l'immeuble. A cet emplacement devrait exister un espace vert, qu'ils attendent depuis longtemps sans rien voir venir, disent-ils. 

Marthe, une des 125 locataires de l'endroit, dit son ras-le-bol de devoir payer des charges locatives incluant l'entretien d'un jardin locatif qui n'existe pas. "Ce n'est pas évident de payer les charges pour que ça soit comme ça. Un parc cochon lé plus prop'. (...) Ou paye mais ou sa l'argent i lé ?", peste celle qui réside là depuis 25 ans. 

A quoi servent les charges locatives ?

 Si cette locataire dénonce l'absence d'entretien des espaces verts, les charges locatives englobent tout un tas de prestations concernant les parties communes d'un immeuble. Nettoyage des parties communes comme les couloirs et cages d'escalier, entretien des réseaux d'eaux usées... 

"C'est une dépense que le locataire doit payer pour l'entretien de l'immeuble, ça va des espaces verts au nettoyage en passant par le changement des ampoules, l'entretien des réseaux d'eau usée, par exemple"

Erick Fontaine, administrateur de la CNL

"Un dérapage énorme"

La somme est comprise dans le paiement des loyers, et donc versée aux bailleurs sociaux. Mais ces derniers temps leur montant explose, sans qu'un quelconque changement soit observé par les locataires. 

"Nous sommes confrontés à un dérapage énorme sur les charges locatives à La Réunion : il y a des dépenses qui pour nous ne sont pas totalement justifiées", entame Erick Fontaine, l'administrateur de la CNL à La Réunion. "Il y a des factures pour l'entretien d'espaces verts qui sont devenus des espaces marrons puisqu'il n'y a plus du tout de vert", ironise-t-il. 

"C'est l'argent des locataires"

Autre exemple cité par la CNL, la facturation de l'entretien du réseau d'eaux usées dans un immeuble livré il y a tout juste un an, et qui n'a pas lieu d'être puisque les installations sont neuves. 

"Ces charges augmentent beaucoup plus rapidement qu'attendu. On demande aux bailleurs sociaux de La Réunion de se ressaisir, car ces entretiens dans les parties communes et espaces verts doivent faire l'objet de charges maîtrisées. Quand une entreprise propose des prix élevés, les bailleurs doivent refuser. C'est l'argent des locataires"

Erick Fontaine, administrateur de la CNL

Les provisions pour charges mal évaluées ?

 Le calcul de ces dépenses est régularisé chaque année : le bailleur compare les dépenses qu'il a effectué sur l'année écoulée pour l'entretien de l'immeuble à ce qui a été payé mensuellement par le locataire. En fonction, il augmente les charges ou rembourse le locataire du trop-perçu si ce qu'on appelle les "provisions pour charges" ont été supérieures à ce qui a été dépensé. 

Jusqu'à 408 euros de régularisation

Or, ce que la CNL observe depuis quelques temps, c'est que cette régularisation provoque surtout une envolée des charges locatives, de la part de tous les bailleurs sociaux. En cause, des provisions de charges sous évalués, ou au contraire des surprovisions, des fuites d'eau facturées aux locataires ou encore ces fameuses facturations de services fantômes. 

"Sur certains groupes, des locataires ont ainsi eu près de 408 euros de régularisation à régler", déplore la CNL. Une petite dizaine de groupements d'habitations ont interpellé la Confédération à ce sujet.

220 000 euros de remboursement obtenus

Après des contrôles et réunions avec les bailleurs sociaux, la CNL est satisfaite d'avoir obtenu gain de cause dans plusieurs cas. 220 000 euros ont été récupérés correspondant au remboursement de charges de 600 locataires. A la résidence Jacques Duclos où se trouvait ce dimanche la CNL, les locataires ont obtenu 40 000 euros de remboursement, soit environ 200 euros par logement, après action de la CNL. Dans d'autres résidences, les locataires ont pu bénéficier de l'annulation de leur régularisation de charges. 

Mieux calculer les charges sur la base de dépenses réelles

Aujourd'hui, Erick Fontaine enjoint les bailleurs sociaux à "se ressaisir" et à juguler ces débordements de charges. Comment ? Il appelle les grands groupes à mutualiser leurs moyens pour faire baisser les coûts, ou encore à rejeter les offres des prestataires lorsque les prix proposés dépassent les prévisions. Plus globalement, il s'agit selon la Confédération, de savoir calculer les charges au plus juste et sur la base de dépenses réelles et vérifiables. 

"Les locataires ne sont pas là pour enrichir des prestataires sur des services inexistants ou qui ne font pas l'objet de contrôles du bailleurs, ou qui sont largement surévalués"

Confédération nationale du logement

Les collectivités aussi interpellées 

Si le problème perdure, la CNL a prévu d'interpeller les maires des 24 communes de l'île, pour que ces derniers interviennent. 

"Le règlement sanitaire départemental précise que les maires peuvent aujourd'hui sanctionner les bailleurs pour l'absence d'entretien des immeubles. Il faut que les collectivités se saisissent de ce dossier car c'est également un problème sanitaire"

Erick Fontaine, administrateur de la CNL