Les transactions au plus bas, les maisons devant, le neuf en fort recul, maintien de l'ancien, baisse des prix limitée... 15 constats liés au marché de l’immobilier calédonien en 2021

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Panneau à vendre, Nouméa
Au fil d'une rue de Nouméa, un panneau "à vendre". ©Noémie Dutertre / NC la 1ère
Comment le marché immobilier se porte-t-il en Nouvelle-Calédonie ? Eléments de réponse avec l'analyse que lui a consacre l'Institut de la statistique et de l'étude économique. Le document diffusé par l'Isee ce jeudi 6 octobre, dresse pour l'an dernier la situation constatée, et contrastée.

Nouvelle dégradation du marché immobilier. Après le retour à une certaine stabilité en 2020, voilà qu'en 2021, à la fois le nombre de transactions et leur montant total ont atteint leur plus bas niveau depuis huit ans. Mais sans s’effondrer pour autant, dans un contexte pour le moins défavorable : incertitudes économiques et institutionnelles, crise sanitaire liée à la pandémie de Covid-19, baisse du solde migratoire et fin de dispositifs d’incitation fiscale. Ce qui inspire ce titre à l'Isee, pour la synthèse diffusée ce jeudi 6 octobre : "En 2021, le marché de l’immobilier plie, mais ne rompt pas." Voilà ce qu'on peut en retenir.

1  Le nombre de transactions recule de presque 6% en un an

L'année passée, le volume des transactions a continué à diminuer comme il avait commencé à le faire en 2015. Les ventes de biens immobiliers ont reculé de 5,8 % par rapport à 2020. 2 180 transactions en tout, c'est quasiment un tiers de moins qu'il y a sept ans.

2 Leur montant atteint le plus bas niveau depuis huit ans

Toujours au cours de l'année 2021, le montant total de ces transactions, qui ont tout de même atteint 64 milliards de francs CFP, a perdu 11,2 %. Le niveau le plus bas en huit ans. "Depuis 2014, dit le document de l'Isee, le nombre de ventes conclues mensuellement se contracte progressivement chaque année, et ce, jusqu’à atteindre les faibles niveaux de 2020 et 2021."

3 Un mauvais second semestre

On notera qu'au premier semestre 2021, la situation du marché immobilier était à peu près la même que celle de 2020 (+ 2,6 %). En revanche, à compter de septembre, le nombre de transactions a plongé, soit - 11,8 % au seconde semestre 2021 comparé au second semestre 2020. Normal, ça coïncide avec la fin du Covid-free et la circulation autochtone du virus, qui est allée de pair avec le troisième confinement.

4 Un marché toujours concentré sur Nouméa et son agglo

"Dans un contexte de baisse généralisée du nombre de transactions immobilières, le ralentissement constaté au cours de l’année 2021 est plus marqué dans le Grand Nouméa (- 6,1 %) que sur le reste du territoire (- 3,6 %)." Cela dit, "tous types de biens confondus, le nombre de ventes de biens immobiliers reste élevé sur le Grand Nouméa", confirme l'étude : 1 860 transactions en 2021, ce qui correspond à 85 % du volume total des transactions. En termes de montant, c'est même 90 %, soit environ 58 milliards, "alors que sa superficie ne représente que 9 % du territoire et que 67 % des habitants de Nouvelle-Calédonie y vivent".

Ce déséquilibre apparent à l'échelle du Caillou s'explique en partie par des particularités foncières : un tiers du pays est classé en foncier coutumier et ces terres répondent à la règle des "4i" : inaliénables, insaisissables, incommutables et incessibles. Elles ne peuvent pas changer de propriétaire et cela influe sur la quantité de transactions à l'échelle d'une région. Car les terres coutumières sont réparties de façon inégale selon les provinces : 9 % dans le Sud, 27 % dans le Nord et presque 100 % aux Loyauté. 

5 Nouméa en baisse mais en tête

En 2021, Nouméa est restée la commune la plus prisée de Calédonie, avec 1 070 transactions. "Néanmoins, les ventes de biens immobiliers y reculent de 3 % par rapport à 2020. Viennent ensuite les villes de Païta (-3,2 %) et Dumbéa (-12,2 %). Avec 180 ventes en 2021, la commune du Mont-Dore affiche le volume de transactions le moins élevé du Grand Nouméa et enregistre la plus forte baisse de transactions (-19,2 %)." Cette diminution en quantité se répercute sur l’ensemble de la Nouvelle-Calédonie, avec des exceptions : le secteur de Voh, Koné, Pouembout et Poya a gagné 1,7 %. Et la partie Est de Nouméa a décollé de + 11,5 %.

6 Le marché lié à l'habitat s'essouffle toujours plus

Selon le tableau dressé par l'Isee, 1 840 des 2 180 transactions immobilières effectuées l'an dernier concernaient des biens traditionnels à usage d'habitation. Soit 84 % de l'ensemble, pour un montant total de 51 milliards, mais aussi un recul de 6,2 % en un an. "Après être parvenu à se stabiliser entre 2017 et 2018, le marché de l’immobilier lié à l’habitat continue sa forte décélération (-35,6 % depuis le pic observé en 2015)." Et de poursuivre : "Le poids des autres transactions s’en trouve renforcé." Référence aux locaux professionnels, commerciaux ou industriels, aux résidences hôtelières, aux lots de terrain, aux ensembles immobiliers, au viager et à la cession de droit. Tout cela pesait l'an dernier 16 % du marché immobilier. "Leur nombre a augmenté de 4,6 % en cinq ans."

7 La vente de maisons surpasse la vente d'appartements, en perte de vitesse

En 2021, 44 % de transactions ont concerné des maisons (contre 31 % cinq ans plus tôt) alors que 37 % étaient des appartements. Le reste représente l'achat de terrains à bâtir (19 %). Analyse : "La tendance amorcée depuis deux ans se confirme. Le marché des appartements poursuit son mouvement à la baisse depuis 2018. Ses ventes sont de 13 % inférieures à ce qu’elles étaient en 2020. Malgré un nombre de transactions en constante diminution, et ce, quel que soit le type de biens vendus, la baisse reste plus mesurée pour les maisons et pour les terrains constructibles." Sur les cinq dernières années, la vente de maisons fait même preuve "d'une stabilité remarquable", qu'elles soient neuves ou anciennes.

8 Le neuf destiné à l'habitat a poursuivi sa chûte

En 2021, le marché du neuf destiné à l'habitat a continué à s'effondrer (c'est une image, bien sûr !), représentant 5 % de l'activité immobilière. Savez-vous combien de logements nouvellement construits se sont vendus l'an dernier ? Seulement 86, contre 94 en 2020 (- 8,5 %). Avec une particularité géographique : un certain dynamisme lié au neuf s'est maintenu à Dumbéa, et dans deux secteurs de Nouméa, à savoir le Centre-Ouest et les quartiers Sud. Et dans neuf cas sur dix, les transactions liées aux constructions neuves portaient sur des appartements. Le marché des maisons neuves est, quant à lui, devenu anecdotique ! Il est passé de 86 en 2017, à 23 en 2020, puis quelques unités seulement en 2021.

9 L'ancien a résisté

Le bâti ancien n'a pas été épargné par la baisse du volume des transactions (- 6,1 %) mais il "ralentit à un rythme plus modéré et continue de soutenir l'activité immobilière calédonienne".

10 Des prix toujours très disparates

Combien devait-on débourser en 2021 pour acquérir une habitation en Calédonie ? Réponse : 28 millions en moyenne. "Il faut compter 25 millions de F pour l’acquisition d’un appartement, 35 millions de F pour l’achat d’une maison et 17 millions de F pour celui d’un terrain constructible", détaille la synthèse. Ce qui va d'environ 19 millions en zone rurale à près de 29 sur Nouméa et son agglomération. Si on observe à présent le type de logement, le prix moyen d’un appartement a fluctué entre 12 millions pour un studio et 45 millions pour un F5 ou plus. Le prix moyen d’une maison pouvant grimper, lui, jusqu’à 56 millions.

11 Païta toujours la moins chère de l'agglo

Qui sera surpris de l'apprendre ? Les quartiers Sud de Nouméa représentent la zone la plus chère du pays. Le prix médian y est de 32 millions (c'est celui qui se trouve au milieu, c'est-à-dire que la moitié des transactions se sont faites en-deça et l'autre moitié, au-dessus). Autres enseignements, "le secteur Est de Nouméa se hisse à la deuxième position du classement avec 28 millions. À l’inverse, avec 19 millions de F, Païta reste la commune la moins chère du Grand Nouméa depuis 2014." Sachant que, "depuis 2018, le prix des maisons et des appartements baisse quelle que soit la typologie, hormis pour les maisons de trois pièces".

12 Coup d'arrêt à la hausse des prix du neuf

Pour la première fois en huit ans, nous apprend cette analyse, "l’année 2021 vient porter un coup d’arrêt à l’augmentation du prix des appartements neufs (- 7,4 %). En parallèle, le prix moyen des appartements anciens poursuit sa baisse depuis 2018 (- 12,7 %). Toutefois, sur un an, la baisse est moins forte dans l’ancien (- 4,2 %) que dans le neuf (- 7,4 %)."

13 Une baisse relative

De façon globale, "les prix des biens immobiliers ont plutôt bien résisté en 2021 en dépit de la crise sanitaire, d’un contexte socioéconomique morose et de l’incertitude politique qui planait". Car "si le nombre de ventes de biens à usage d’habitation a diminué de 6,2 % en 2021, les prix moyens constatés n’ont baissé que de 1,6 % entre 2020 et 2021". Et le marché a mieux tenu sur Nouméa et les trois villes voisines qu'en Brousse. 

14 Une transaction sur quatre impliquait des primo-accédants... 

En 2021, 89 % des 1 840 acquéreurs de biens immobiliers à usage d’habitation étaient des particuliers. Et environ un quart d'entre eux accédaient pour la première fois à la propriété, en bénéficiant de mesures fiscales destinées aux primo-accédants. 26 %, contre 29 % en 2016. "En six ans, observe l'Institut de la statistique, le nombre de ventes conclues par des bénéficiaires de ces avantages fiscaux a baissé de 37 %, plus vite que le nombre total des ventes (- 27 %). En effet, les critères d’attribution de ces mesures sont plus restrictifs depuis 2019." 

15 ...de plus en plus établis en Brousse

On s'arrêtera au passage sur un constat : si 84 % des primo-accédants résidaient l'an dernier à Nouméa et dans son agglomération, notamment Païta, ils sont de plus en plus nombreux à s'établir en Brousse pour concrétiser leur projet (+ 49 % en un an,  contre -15 % sur le Grand Nouméa). "Une situation qui peut en partie s’expliquer par le prix des maisons qui reste plus abordable."

Cette étude est à retrouver ici, avec en annexes le détail des prix par type de logement et par secteur géographique.