Immobilier : qui a fait flamber les prix ces dernières années ?

Protéger le marché immobilier local de la spéculation ou écarter les résidents de moins de 10 ans de ce marché ? 

L'annonce de la loi de Pays censée protéger "le patrimoine foncier des Polynésiens", pose question. 

Pour un non-résident ou s'il a moins de 10 ans de territoire, ou encore s'il a moins 5 ans de mariage ou de PACS avec une personne résidant en Polynésie française depuis au moins dix ans, les taux d’impositions applicables qu’il devra payer seront majorés de 1 000 %.

Prix de vente doublé 

Exemple : pour une maison dont le prix de vente est de 40 millions, en temps normal les droits d'enregistrement et de publicité foncière dues par tout le monde s'élèvent à 4,1 millions cfp. 

Avec cette nouvelle loi, l’acheteur non-résident d’un terrain ou d’un logement devra payer 41 millions cfp ! Si on additionne le prix de vente et les droits, le total passe à 81 millions, soit le double.

Et si un vendeur résident cède un bien à un acheteur non-résident sa taxe sur la plus-value immobilière sera majorée de 50%, une taxe qui avait déjà augmenté en début d'année, passant de 20% à 50% en cas de revente dans les 5 ans après l'achat.

C'est un message politique en pleine période électorale. Pour l'ex-vice président du Pays, Tearii Alpha, "ce n'est pas parce qu'on n'est pas souverain qu'on ne peut pas faire quelque chose", afin d'éviter l'explosion des prix de l'immobilier excluant une grande majorité de Polynésiens dont le pouvoir d'achat ne permet pas d'accéder à la propriété.

Forte demande locale en Nouvelle-Zélande...

Pour les professionnels de l'immobilier locaux, l'explosion des prix est d'abord liée à la rareté des biens, et beaucoup moins à l'appétit croissant d'"étrangers" qui veulent spéculer en Polynésie. 

En 2018, la Nouvelle-Zélande avait déjà pris une loi similaire. A cette époque, la magazine économique Capital écrivait que "la Nouvelle-Zélande a voté une nouvelle loi interdisant aux étrangers, à quelques exceptions près, d'acheter des propriétés résidentielles, et ce afin de lutter contre la flambée de l'immobilier dans l'archipel du Pacifique Sud...". Le gouvernement néo-zélandais justifiait cette mesure pour "assurer que le marché pour nos maisons soit fixé en Nouvelle-Zélande et pas par les marchés internationaux". Là-bas, "l'immobilier résidentiel avait augmenté de 30% en cinq ans, une hausse deux fois supérieure à la croissance des salaires, et même quatre fois plus forte à Auckland."

...dans les pays développés...

Sauf que pendant la récente période de crise sanitaire, et la fermeture quasi-complète de ses frontières, les prix de l'immobilier en Nouvelle-Zélande ont continué à flamber ces deux dernières années. En cause, la demande locale toujours aussi forte, le Pays au long nuage blanc ayant maintenu les salaires de ses citoyens même pendant la crise. Avec un pouvoir d'achat conservé, nombre de Néo-Zélandais ont ainsi préféré investir au pays plutôt qu'ailleurs. De toutes façons, leurs frontières étaient quasiment fermées.

Phénomène identique dans beaucoup de pays développés où les prix de l'immobilier ont aussi explosé ces derniers temps. La France n'y échappe pas. Combien d'habitants de grandes agglomérations, dont le pouvoir d'achat a été maintenu pendant la crise covid, ont décidé de changer de vie et donc de villes après le confinement en se ruant vers le littoral ? Du Pays Basque à la Bretagne, de l'Occitanie à la région Paca, acheter près de la mer est devenu très difficile surtout pour les locaux. Ces derniers pointant du doigt la spéculation due davantage à des "Parisiens" que des étrangers (Allemands, Espagnols, Anglais...) qui eux aussi, ont été bloqués dans leur propre pays pendant la crise sanitaire.

...et aussi en Polynésie

En Polynésie, la hausse des prix serait ainsi due à l'appétit croissant d'"étrangers" selon les autorités locales. Récemment, nous relations les propos de Jean-Philippe Pinna, président de la chambre des notaires de Polynésie qui expliquait les raisons du phénomène. "Il y a une énorme pénurie de productions de logements en Polynésie, ce qui fait qu'il y a peu d'offres. Donc ce qui est rare est cher, et on subit le contrecoup de l'augmentation de tous les matériaux, l'augmentation du prix du foncier en Polynésie, la rareté du foncier qui implique nécessairement que le surcoût des terrains se répercute sur la valeur des appartements. On a aussi l'absence de défiscalisation depuis 2013". Il ajoutait que selon les Affaires foncières, "la clientèle calédonienne est quasi-insignifiante... pas d'Américains, pas de Japonais, pas de Chinois, quasiment pas de Métropolitains. L'énorme majorité des acquéreurs sont des clients locaux...Si on regarde l'évolution des prix [ici], elle est linéaire, les prix au m2 en Polynésie sont semblables à ceux des villes moyennes de Métropole".

Ecoutez Jonathan Crawford:

"Ces clients locaux" sont ceux qui ont encore les moyens, et dont le pouvoir d'achat a, heureusement, pu être maintenu ces dernières années notamment par l'Etat et le territoire et qui bénéficient par ailleurs de prêts immobiliers à taux historiquement bas.

En Polynésie, est-ce que les récentes mesures votées par l'Assemblée pourront freiner la flambée des prix et permettre enfin au plus grand nombre d'accéder à la propriété ? Seul l'avenir le dira.